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Bausubstanz penibel prüfen

Bausubstanz penibel prüfen

Augen auf beim Immobilienkauf

Schwache Renditen am Kapitalmarkt und anhaltend niedrige Kreditzinsen lassen Anleger seit einigen Jahren auf Sachwerte setzen. Immobilien gelten dabei als eine der sichersten Anlageformen. Doch nicht jeder Kauf lohnt sich: Verborgene oder gar vom Verkäufer verschwiegene Feuchtigkeitsschäden können ein böses Erwachen bedeuten. Vor dem Kauf sollte deshalb ein Spezialist das Gebäude sehr genau unter die Lupe nehmen.

„Die Investitionsbereitschaft auf dem Immobilienmarkt in der Bundesrepublik Deutschland ist vor dem Hintergrund positiver wirtschaftlicher Entwicklungen nach wie vor hoch“, stellt etwa der Immobilienmarktbericht Deutschland 2017 fest. Diesen haben die Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland vorgelegt. „Der am Immobilienmarkt erzielte Geldumsatz lag in Deutschland im Jahr 2016 bei rund 237 Milliarden Euro. Seit 2009 liegt die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate bei rund neun Prozent. Dies zeugt von einer ungebrochen hohen Dynamik“, heißt es in dem Bericht weiter.

Die hohe Investitionsbereitschaft hat auch ihre Schattenseiten. Viele Käufer sind zu fixiert auf die viel beschworene Lage des Objektes und übersehen, dass sich das Gebäude in einem tadellosen Zustand befinden sollte. Das ist aber häufig nicht der Fall. Kaum zu glauben aber wahr: Einige Immobilienkäufer verzichten komplett auf eine eingehende Untersuchung ihres Wunschobjektes – und kaufen für einen sechs- oder siebenstelligen Betrag die Katze im Sack.

Wie schnell der Immobilienkauf zum Albtraum werden kann, erlebte Familie Spanel mit ihren Kindern. Sie kaufte nach langer Suche ihr Wunschhaus – Baujahr 1997, in optisch gutem Zustand, mit knapp 200 Quadratmetern Wohnfläche inklusive Einliegerwohnung auf einem mehr als 400 Quadratmeter großen Grundstück. Der Kaufpreis lag bei 233.000 Euro und wurde von der Familie zu 100 Prozent finanziert. Das mühsam angesparte Eigenkapital sollte in die Renovierung fließen.

Die Freude hielt nicht lange an. Schon nach kurzer Zeit kam großflächiger Schimmelpilzbefall zum Vorschein. Da das Schimmelspray aus dem Baumarkt nichts half, entfernte Familie Spanel die Tapete und stellte fest: Zwischen Wand und Tapete war bereits eine Folie zur Isolierung aufgetragen worden. „Da sind wir vorsichtig geworden und haben uns jemanden zu Hilfe gerufen“, so David Spanel. Kurz darauf fand ein Ersttermin mit einem Fachbetrieb des Feuchtesanierers Isotec statt. Die Diagnose: Durchgehender Schimmelpilzbefall auf etwa 40 Quadratmetern Wandfläche. „Meine Frau hat den ganzen Tag nur geweint“, erzählt David Spanel. „Wir hatten das Haus komplett finanziert und unsere Ersparnisse bereits in die Renovierung gesteckt. Wie sollten wir jetzt nochmal rund 40.000 Euro für die Sanierung aufbringen? Wie sollten wir es überhaupt schaffen, das Haus zu halten?“ Nach langem Suchen fand sich eine Bank, die bereit war, die Nachfinanzierung zu übernehmen. Parallel recherchierte Familie Spanel auf eigene Faust. Das Ergebnis: Die Nachbarn wussten, dass der Vorbesitzer häufig Mieterwechsel hatte. Der Grund waren Schimmel- und Feuchteschäden.

Die Schadensursache war eine mangelhafte Außenabdichtung, die laienhaft und nicht nach den Regeln der Technik ausgeführt worden war. Unverzüglich musste die vom Schimmel heimgesuchte Einliegerwohnung saniert werden. Die Mitarbeiter von Isotec begannen damit, die betroffenen Bereiche staub- und luftdicht abzuschotten, die Schimmelpilzbestandteile von den Bauteiloberflächen abzusaugen und die befallenen Putzoberflächen zu entfernen. In einer zweiten Maßnahme wurde das Haus in mehreren Arbeitsgängen von außen abgedichtet. Dazu zählt zum einen die gründliche Reinigung des freigelegten Mauerwerks; insbesondere aber der zweilagige Auftrag eines bituminösen Abdichtungsmaterials, in das eine Gewebelage eingebettet wird. „Dank unserer Außenabdichtung wird die Einliegerwohnung nicht mehr feucht. Damit ist dem Schimmel die Grundlage entzogen“, erklärt Dipl.-Ing. Thomas Molitor von Isotec. „Zudem zeigt das Objekt der Familie Spanel, wie schnell ein Immobilienkauf zur Falle werden kann.“

In Zeiten niedriger Kapitalzinsen und hoher Kaufquoten von Immobilien sollten Interessenten eines im Blick behalten: die Lage ist wichtig – aber die Bausubstanz muss stimmen.

tines@tines.com